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广州哪些情形下不能主张房屋买卖合同无效？

《广东省人民z法z院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第七条：当事人以房屋买卖合同存在下列情形之一为由主张合同无效的,不予支持:

(一)出卖人未领取权属证书的;

(二)买卖未经抵z押权人同意的;

(三)买卖未经预告登记权利人同意的;

(四)房屋被依法采取查封等强制措施的;

(五)部分共有人擅自出卖共有房屋的;

(六)按份共有人违反法律规定转让其份额,侵害其他共有人优先购买权的;

(七)出违反法律规定出售房屋,侵害承优先购买权的;

(八)违反政z府房地产市场调控政策,但不违反法律、行政治法规效力性强制性规定或者公序良俗的。

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广州开发商隐瞒商品房已被查封，能双倍返还定金吗？

张静律师解答：可以。如下面这个案件，一审法z院认为，涉案房产的查封在朱某认购之前就已发生，朱某作为认购方也应履行审慎审查的义务，故朱某对认购书无法履行也应承担责任，因此，驳回朱某要求益某公司向其双倍返还定金的请求，仅判z决返还定金。二审法z院认为购房者无过错，改判支持双倍返还定金。

二审判z决书节选：

本院认为，朱某与益某公司订立的《某园认购书》约定朱某向某公司支付定金50000元，双方于2014年11月13日前签订《商品房买卖合同》，故双方之间成立商品房预约合同关系，本案案由应为商品房预约合同纠纷。《某园认购书》约定的定金作为双方在确定的期限内签订正式商品房买卖合同的担z保，其性质应为立约定金，如一方违约导致未能签订正式商品房买卖合同则应适用定金罚则。《某园认购书》约定出售方保证认购方能依约取得认购物业。作为出卖人，益某公司负有如实告知标的物情况以及确保标的物适于交易的义务，然而，益某公司故意隐瞒涉案房屋已被查封的事实，导致双方未能订立正式商品房买卖合同，应承担违约责任。朱某主张益某公司双倍返还定金，本院予以支持。

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广州购房人起诉开发商办理房产证时，房屋已经被了怎么办？

张静律师解答：如果签订商品房买卖合同的时间在先，权人就不能主张权。如下面这个案件，陶某2013年买商品房，由于当时没有购房资格就没有办理房产证。开发商2018年将房屋给其他公司。后陶某起诉开发商和权人公司配合办理房产证，就支持。

书节选：

认为，根据本院查明事实，陶某与云某公司销售代理人颐某公司签订《认购书》和《商品房购房协议》时，并未取得购房资格，购房协议对此为其后广州市房管局规定的网签合同版本的签订进行了约定。两份协议虽然未有云某公司加盖公章，但陶某所付案涉房屋的购房款实际已由颐某公司收取，陶某履行了支付购房款的合同主要义务，云某公司已履行了交付案涉房屋给陶某使用的合同主要义务，陶某与云某公司双方房屋买卖合同关系已经成立并已经生效。在陶某取得购房资格的情况下，陶某要求云某公司按房地产交易行政管理部门的要求签订网签合同版本、办理网签备案手续，符合双方所设房屋买卖合同关系的目的。依陶某提交的《购房资格房屋的登记涂销手续有理，本院予以支持。

张静多年来代理大量房产案件，有丰富的执业经验，事人一致好评，从业十年以上。特擅长二手房买卖纠纷，商品房买卖纠纷，宅基地房屋买卖纠纷，房产确权案件，各类分家析产房产确权及商铺租赁与买卖纠纷，执行异议案件，收费优惠，欢迎咨询。

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